Оценка склада

Сегодня складские помещения - один из самых популярных видов коммерческой недвижимости. Востребованность в складах возросла благодаря стремительному развитию e-commerce. Расширение онлайн рынка, выход продавцов на торговые площадки маркетплейсов (Ozon, Wildberries) обусловило большой спрос на сделки по аренде/купли-продажи помещений для хранения товаров и сырья. В связи с этим возросла потребность в оценке рыночной стоимости складов.

Мы оцениваем коммерческую недвижимость в Москве более 10 лет, и знаем все особенности и тонкости в оценке складских комплексов, а также помещений.

Когда придется проводить оценку складского помещения?

Есть случаи, в которых оценка склада является обязательной юридической процедурой. Например:

• Раздел имущества;
• Внесение объекта на бухгалтерский баланс компании;
• Бизнес-планирование или расчет будущих инвестиций;
• Определение ущерба, который нанесен третьим лицом;
• Споры относительно пользования имуществом, решаемые посредством обращения в суд;
• Страхование (если собственник по какой-то причине не согласен с суммой, предложенной компанией).

Давайте рассмотрим случаи, когда может потребоваться оценка (согласно требованиям Федерального Законодательства).

Банкротство предприятия

Если фирма признана банкротом, ее имущество будет реализовано на торгах. Перед этим объект обязательно оценивается независимыми специалистами. Причем, если склад рассматривают не как отдельный актив, а как единицу имущественного комплекса, то и оценивать его будут вместе с прочим имуществом владельца.

Оспаривание кадастровой стоимости

Начиная с 2013 года, налоги на недвижимость начисляют исходя из кадастровой стоимости. Это неприятно поразило многих предпринимателей, которые вынуждены были отдавать государству бо́льшие суммы, чем ранее. Ведь методики определения кадастровой стоимости несовершенны и часто дают результат, очень далекий от реальности.

Владельцы складов вправе оспорить стоимость, определенную государством, и снизить ее до уровня рыночной. Соответственно, уменьшится и налоговая нагрузка.

Внесение объекта в уставной капитал ООО (неденежный взнос)

В случаях, когда участник ООО вносит долю в фонд компании не деньгами, а имуществом, последнее в обязательном порядке должно быть оценено. Основание — Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Согласно закону, вклад в виде недвижимого имущества должен быть внесен в капитал по цене, не превышающей рыночную. Экспертная оценка в этом случае нужна, чтобы узнать эту величину и не нарушить закон.

Привлечение заемных денег под залог

Если владельцу необходимо взять кредит под залог, банк потребует с него отчет об оценке. У финансовых учреждений, как правило, есть штатные оценщики, но они часто занижают стоимость залога в интересах банка.

Поэтому в подобных случаях особенно важно обратиться к независимым юристам.

Вступление в наследство

При получении в наследство коммерческой недвижимости, в частности, складского помещения, наследник обязан предоставить юристу отчет об оценке. На его основе нотариус определит точную величину госпошлины.

Факторы, влияющие на стоимость

В своей работе профессиональные оценщики обязаны учитывать целый ряд различных обстоятельств, в той или иной степени влияющих на стоимость недвижимого объекта.

От чего может зависеть цена объекта:

• Местоположение (удаленность от ближайшей трассы, населенного пункта);
• Тип внутренних помещений (стеллажи, отдельные боксы);
• Общее назначение (хранение химикатов, пищевых продуктов, электроники и т.д.);
• Наличие систем вентиляции, видеонаблюдения, сигнализации;
• Удобство подъезда к объекту;
• Степень износа, физическое состояние;
• Площадь и парковочного пространства;
• Особенности планировки.

Поскольку факторов много и учесть нужно каждый, разумнее доверить такую работу опытному профессионалу, который умеет комбинировать и анализировать все критерии оценки.

Применяемые методы оценки

Как и другая недвижимость, складской комплекс может быть оценен с помощью доходного, затратного, либо сравнительного метода.

Затратный применяется редко и востребован в основном в тех случаях, когда нужно оценить только что построенный или недостроенный склад.

Чаще используется доходный метод. Они рассчитывают предполагаемый уровень доходов, который принесет склад за определенное время. Затем корректируют полученные цифры с учетом затрат на эксплуатацию и прочих неизбежных расходов.

Еще один распространенный метод, с помощью которого проводится оценка складов и складских помещений — сравнительный. Специалист анализирует рынок и находит данные по объектам со схожими характеристиками. Затем вносятся корректировки, где оценщик учитывает преимущества или недостатки склада перед конкурентами. В итоге получается адекватная рыночная цена на конкретный недвижимый объект.

Этапы независимой оценки

Оценка склада проходит по следующему алгоритму:

1. Заказчик заключает договор с оценщиком, где уточняются сроки и детали оказания услуги.
2. Оценщик изучает и анализирует информацию о характеристиках здания, проводит мониторинг рынка, делает экспертные прогнозы.
3. Далее определяется с выбором метода оценки и проводит ее.
4. Оценщик составляет отчет, и передает его заказчику.

Полученный документ — результат оценки, может быть предоставлена в суде, банке или любом другом учреждении, которое потребует ее предъявления.

Документы, необходимые для оценки

Чтобы учесть все, оценщику необходим максимум информации об объекте. Поэтому лучше уточнить список документов при заказе услуг.

Но существует и базовый перечень бумаг, которые желательно подготовить заранее, так как они потребуются в обязательном порядке:

• Данные заказчика (паспорт для физического лица и реквизиты для юридического);
• Выписку из ЕГРН о праве собственности на складское помещение;
• Справка из бухгалтерии о первоначальной стоимости имущества (для юрлиц);
• Поэтажный план, экспликация (предоставляются БТИ).

Только после получения всех документов можно переходить к работе.

Где заказать услугу?

Чтобы оценка складского хринилища была объективной, ее проведение стоит доверять исключительно профессионалам.

Оценщики, которые заслуживают вашего доверия, работают в Первом бюро оценки и экспертизы.

Наши специалисты имеют не только соответствующее образование, но и высокую квалификацию. Более 10 лет практической деятельности и постоянное повышение своей компетенции сделали наших экспертов максимально объективными в своем деле. Они дорожат репутацией и со всей ответственностью подходят к каждому случаю.

Убедиться в этом вы сможете лично, достаточно связаться с нашим менеджером.